Richard Vandevelde
Investisseur en immobilier à 22 ans + 30 d'expérience Archives
Mars 2020
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Nous avons vu dans un précédent blog qu'il est nécessaire d'avoir économisé environ 285 000€ pour obtenir une retraite de 1000€/mois environ. Bien évidement si le besoin défini est de 3000€/mois, il sera nécessaire d'avoir environ 855K€ de coté pour partir en retraite. Nous avons vu qu'il est nécessaire dans le meilleur des cas d'économiser (et de placer correctement) 105€ mois pendant 45 ans. Comment faire pour réduire son effort d'épargne? Il faut augmenter la mise de départ! En effet si on place 15000€ au départ, il ne faudra que 24€ par mois pendant 45ans pour obtenir la même somme soit plus de 285K€ et il ne faudrait que 36 ans d'épargne en plaçant les 105€ par mois. Si on place 50000€ pendant 30 ans, il n'y même aucun effort d'épargne à faire, la somme de 300K€ est obtenue. Si les 50000€ sont placé pendant 45 ans la somme sera de plus de 730K€ pour le départ à la retraite. Conclusion: Augmenter la somme de départ placer permet de réduire très fortement l'effort permanent d'épargne voir le supprimer.
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Combien épargner pour sa retraite22/4/2019 La retraite salariale sera acquise de plus en plus tardivement, elle sera de moins en moins importante et la durée de retraite sera de plus en plus longue (1). Il est donc nécessaire d'épargner pour garantir une vie paisible pour ces vieux jours. Plusieurs questions peuvent se poser. Combien épargner pour ma retraite et quand dois je commencer? Quand dois-je épargner? Le plus tôt possible et dès que je commence à travailler! Plus l'épargne est longue plus la somme finale cumulée est importante. De plus les économies régulières génèrent, si elles sont placées correctement, aussi des intérêts permettant d'avoir un capital de départ à la retraite plus important. exemple : vous économisez 100€ par mois pendant 30 ans placé à 2%/an, votre capital sera de 49 350€. Si vous économisez pendant 40 ans votre capital sera de 73 560€ soit presque 50% de plus. Combien dois-je épargner? Le montant à épargner va dépendre du besoin, de la durée de placement et du taux de rendement du placement. Deux stratégies pour définir le besoin, la première est de partir sur votre revenu actuel et de considéré qu'il sera suffisant en tenant compte de l'inflation. La seconde est de définir son besoin futur. On estime que la retraite par répartition sera de 30% de ce montant et 70% sera une retraite par capitalisation (revenu complémentaire). Ainsi si vous avez 1000€ de revenu actuellement, le montant équivalent sera de 1350€ (besoin futur) environ si l'inflation est de 1 % dans 30 ans. Il vous faudrait un revenu complémentaire de 945€ par mois. Si le taux de placement est de 4%, il vous faudra avoir capitalisé un montant de 285 000€ environ. Il faudrait donc placer 410€/mois pendant 30ans à 4% pour obtenir cette somme. Il faudrait par-contre 240€/mois pendant 40ans à 4% pour la même somme et 189€/mois pendant 45ans. Si vous placer votre argent à 6%, il vous faudra mettre seulement 105€/mois pendant 45 ans pour obtenir le même capital. Conclusion: Le besoin doit être défini de manière réaliste. Il est nécessaire d'économiser le plus longtemps possible, au minimum 20% de ses revenues pour constituer dans des conditions normales, un capital qui vous permettra de conserver un train de vie similaire à celui actuel ou 10% si les rendements sont optimisés. Il est nécessaire d'optimiser ses placements pour obtenir un capital le plus important possible. (1) document de travail N°4 du conseil d'orientation des retraites du 21/02/2019
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Il est possible d'investir sur des supports à rentabilité garantie. Ces placements permettent de ne pas avoir de frais de gestion supplémentaire. Ils sont intéressants pour des faibles montants de placement (10 à 100K€). En effet, si vous investissez dans des biens immobiliers aux états unis en direct, vous aurez à créer une LLC qui va vous couter entre 1500 et 2500$ par an pour les frais juridiques et comptables qui représente 1 à 3% de rentabilité/an. Vous devrez investir au minimum 50K€. Vous aurez à créer un compte Bancaire américain qui vous coutera entre 50 et 150$/an. Vous aurez à surveiller le Property Manager, les couts de l'assurance... Vous aurez à communiquer en Anglais avec les intervenants Américains. Si vous n'achetez qu'un ou deux biens votre risque d'aléa est augmenté, une absence de locataire peut vous couter jusqu'à 2 % de rentabilité et il y a des travaux en plus qui peuvent couter jusqu'à 3% de rentabilité lors du changement de locataire. La rentabilité net en sera réduite ou aléatoire. Conclusion : Le placement garanti développé par l'entreprise est donc un moyen de placer son argent avec un rendement garanti de 4 à 6% par an sans souci. Ces placements sont plus performants que l'inflation, le livret A, les obligations et qu'un investissement immobilier en France ou aux états unis pour les sommes inférieures à 200K€. Il offre un avantage supplémentaire : une rente périodique N’hésitez pas à me contacter.
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Investir à Maurice17/4/2019 Dans une conjoncture difficile en Europe où la pression fiscale, sociale et morale est importante, on peut avoir envie d’un bout de Paradis dans les iles. Vous avez la possibilité d’investir à l’Ile Maurice. Si vous investissez plus de 500 000 US$ vous avez la possibilité d’acheter une carte de résident pour un montant de 25000 US$ vous donnant le droit de séjourner plus de 6 mois par an de façon permanente à l’Ile Maurice. Il existe une convention fiscale avec la France évitant la double imposition. La TVA est de 15% comme l’impôt sur les revenus locaux. Un abattement est fait pour les revenus étrangers, permettant d'avoir une fiscalité allégée, pas de taxe foncière, pas d'impôt sur les plus-value.
Vous avez la possibilité de louer à long terme votre Villa, la rentabilité Brut peut être de 4 à 5%. La location à court terme est possible aussi.
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Attention aux rentabilités annoncées10/4/2019 Certaines sociétés peu scrupuleuses vous vendent du rêve, des rentabilités locatives de 8 % et plus sur Memphis, Atlanta, Détroit.... Soyez vigilants, en effet les rentabilités nettes annoncées ne sont généralement pas les réelles. Les vendeurs mentionnent des rentabilités en ne tenant compte que des 12 mois de loyers encaissés, de la taxe foncière et des frais partiels du management de la propriété. La société oublie volontairement les absences de locataire qui sont fréquentes aux USA qui représente 1 mois tous les 13 à 24 mois de locations, mais aussi les travaux d'entretien qui peuvent représenter 1 à 2 mois de locations, les frais de recherche de locataire qui représentent 0.5 à 1 mois de location.
Les sociétés annoncent aussi un prix d'achat sans les frais de mandats. Conclusion: Avant de prendre un partenaire pour investir, analysez correctement le taux de rendement annoncé. N'hésitez pas à me contacter. |