Richard Vandevelde
Investisseur en immobilier à 22 ans + 30 d'expérience Archives
Mars 2020
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Trump ça Marche!18/5/2019 Même si les américains ne l’apprécie pas, avec Trump ça marche. C’est une machine à fabriquer de l'emploi qui fonctionne en permanence. Le taux de chômage à un minimum historique 3.6 % en avril 2019 et une croissance impressionnante de 3%, sans inflation ni tension financière alarmante. Le président américain, avec son sens de la nuance habituel parle de performance historique et les personnes qui annonçaient un dérapage de l’économie américaine dans les 18 mois, sous la conduite de Trump, deviennent de moins en moins audibles. Investir aux USA est un moyen de profiter de cette performance qui ne l'est plus en Europe et notamment en France. L'immobilier devrait encore progresser dans les prochaines années avec la fin de la crise des subprimes. Investir aujourd'hui c'est gagner demain.
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Optimiser ma fiscalité!12/5/2019 Si on doit investir sur des biens immobiliers pour se constituer une rente, il faut se poser la question de l'imposition qui peut influer sur la rentabilité. Si on paye des impôts c'est qu'on gagne de l'argent. Mais il faut aussi optimiser sa fiscalité pour améliorer sa rentabilité. La question qui se pose : ou dois je avoir mes biens pour optimiser ma fiscalité? Nous partirons sur le postulat d'un revenu identique en France ou aux États-Unis. Barème en France 2018 La France à décider de réduire la fiscalité de l'impôt sur les petit revenus en supprimant la tranche <9800€, la tranche suivante est à 14% jusqu'à 27086€, 30% pour les revenus entre 27086 et 72 617€, 41% pour les revenus compris entre 72617 et 153783€ et 45% au delà. Il y a la CSG/CRDS sur les revenus immobiliers qui sont de 17,5% actuellement. Ce taux devrait être réduit à 7.5% en 2019 (à confirmer). Il y a aussi l'IFI qui varie de 0 à 1.5% en fonction de la valeur du patrimoine. Barème aux USA en 2018 Les USA ont une imposition de 10% pour les revenus < $9525, 12% pour ceux entre $9525 et $38 700, 22% pour es revenus compris entre 38 700 et $82 500, 24% pour ceux jusqu'à $157500, 32% jusqu’à $200 000, 35% pour ceux entre $200 000 et $300 000 et 37% au dessus. Dans certain état il y a un impôt sur la Fortune celui ci est généralement de 0.25% de la valeur des biens qui peut se traduire par un 2.5 à 3% d'impôt sur les revenus supplémentaires. On note que le taux maximum aux USA est inférieur de 25.5% à celui de la France ce qui représente environ 70% d'imposition en France. (37%-62.5%)/37%. Si on fait une simulation de revenu comparative, on notera que l'impôt pour les mêmes revenus aux États-Unis est inférieur d'au minimum 70% et peut monter jusqu'à 135% en fonction du revenus. Pour revenu de 50 000€ en France l'impôt sera de 17890€ et ne sera que de 7374€ aux USA. Notez que qu'il existe une convention fiscale entre la France et les États-Unis. Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous payerez 7374€ aux USA et le complément en France soit 10 516€. Si vous êtes fiscalement domicilié aux USA vous ne payerez que 7374€ d'impôt. Conclusion: Si vous êtes domicilié en France l'imposition sera identique en France ou aux USA. Mais comme nous l'avons vu dans un précédent blog, les revenus aux USA sont supérieurs aux USA par rapport à la France. Il faut donc investir aux USA même si on paye plus d'impôt en France.
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Ou investir en 2019?7/5/2019 Vous avez des liquidités et vous ne savez pas ou les investir? L'investissement dépend de votre objectif. Faire grossir son patrimoine : Si vous souhaitez continuer à faire grossir votre patrimoine sans en tirer profit immédiatement, il faut investir en France dans un quartier que vous connaissez, ou vous pourrez faire vous même la gestion. Pour permettre d'accélérer votre enrichissement, il est intéressant d'emprunter car les taux sont encore faible. Néanmoins, les rendements en France restent faible (3 à 5%) car le prix de l'immobilier est cher, les loyers sont parfois plafonnés, les locataires sont surprotégés, les taxes pour le propriétaire augmentent fortement, les avantages fiscaux diminuent et les contraintes augmentent. Le taux de chômage est de 8.8% environ en 2019, le risque d'impayé est fort. Les locataires peuvent difficilement être expulsés en cas d'incident, faisant chuter très fortement la rentabilité! Profiter de son argent sans perdre le capital: Si vous souhaitez profiter de vos investissements, il faut pensez à investir aux États-Unis. En effet, la crise de 2007-2008 à fait chuter le marcher de 30 à 40% et si les prix ont globalement augmentés, il reste des villes, des quartiers ou il y a du potentiel de rendement voir de plus-value. Le taux de chômage est de 3.8% en 2019. Les locataires en cas de défaillance de payement sont rapidement expulsés (-de 1 mois). L'accès aux petits crédits est difficiles (<100K$), les taux sont importants (+4%) , imposant ainsi aux Américains de louer leur logement. Les rendements locatifs peuvent être supérieurs à 6% et l'investissement commence à partir de 50K€ pour une maison 3 chambres. La distance et la langue imposent de bien s'entourer pour réussir ses investissements et garantir un rendement le plus performant. Alors quelles sont les villes et quels sont les quartiers ou il faut investir? La distance et la langue imposent de bien s'entourer pour réussir ses investissements et garantir un rendement le plus performant.
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Ou investir son cash en 2019?7/5/2019 On se pose souvent la question, ou dois-je investir mes liquidités pour assurer une profitabilité acceptable? Tous le monde sait maintenant qu'il ne faut pas le laisser sous le matelas ou dans un coffre ou il va dormir et s’effriter au cours du temps. En effet le cout de la vie augmente de jour en jour et le pécule que nous avons à ce jour ne vaudra plus rien dans plusieurs dizaines d'années. Avant de commencer à investir son cash, il faut conserver des liquidités pour un accident de parcours ( urgence, incident familiale, opération de santé..). Le montant à mettre de coter est fonction de son environnement et couverture sociale. Ces liquidités doivent restées disponibles à tout moment. Les placements financiers sont des moyens de faire fructifier ses liquidités, souvent bloqués entre 5 et 8 ans ces placements peuvent rapporter entre 3 et 6% mais le rendement est aléatoire et il faut attendre la fin du contrat pour toucher le capital et les intérêts. Rares sont ceux avec rente! L'investir dans l'immobilier de particulier en France, c'est possible mais les rendements sont voisins de 3 à 4% dans le meilleur des cas et le minimum est de 100K€ à ce jour. Un avantage, vous pouvez emprunter. Il faut néanmoins faire attention à l'évolution de la fiscalité en France qui bascule du locataire au propriétaire. Il faut aussi faire attention aux impayés car les locataires en France sont surprotégés. L'investir aux USA, c'est possible, facile et sans souci si on sait s'entourer. On trouve des Maisons à moins de 50K€ avec un rapport locatif net supérieur à 6%. Conclusions: Après avoir mis les liquidités sécuritaires en place, vous pouvez investir vos liquidités dans l'immobilier en France si vous avez la capacité d'emprunt ou aux USA dans le cas contraire.
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Investir dans le Neuf ou l'ancien?4/5/2019 Quand on investi dans l'immobilier en France, pour se créer un revenu complémentaire, on se pose souvent la question suivante.
Faut il investir dans un bien neuf ou un bien ancien? Les avantage des biens anciens sont les suivants: Il y a plus de biens anciens à vendre que de biens neufs, le choix est donc plus important dans l'ancien. Les biens anciens sont généralement sur des emplacements mieux situés que ceux des biens neufs. Le prix d'un bien ancien est généralement moins cher de 25 à 30% que le même neuf. Le rendement locatif d'un bien ancien est meilleur que celui d'un bien neuf. Le financement d'ancien à rénover est possible permettant un prix d’acquisition plus faible. Une négociation des prix est plus facile pour l'achat d'un bien ancien. Les avantages des biens neufs sont les suivants: Les frais de notaire sont moins élevés pour un bien neuf qu'un ancien.(écart de 6 à 8%) Il y a des programmes de biens neufs avec TVA réduite (5.5 au lieu de 20%) Il n'y a pas de frais de rénovation et de mise aux normes pour un bien neuf. Les biens neufs peuvent avoir des avantages fiscaux (avec contraintes de rendement et durée). La taxe Foncière est exonérée pendant 2 ans pour les biens neufs. Conclusions: L'avantage global est à l'acquisition de biens dans l'ancien qui permettra un rendement effectif meilleur pour un montant d'investissement équivalent. Dans tous les cas, il faut s'investir dans sa recherche et créer l'opportunité. |