Richard Vandevelde
Investisseur en immobilier à 22 ans + 30 d'expérience Archives
Mars 2020
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Il n'est pas facile de choisir la ville où investir aux états- unis. Trois villes intéressantes dans les quelles on peut vous proposer d'investir : Détroit, Cleveland ou Memphis. Bien sûr ce ne sont pas les seules villes où l'on peut placer son argent mais c'est celles dont on entend parler le plus.
Quelques informations pour 2018-2019. Dans tous les cas l'objectif avant d'investir doit être clairement défini. ( rente ou plus valus, Taux de rendement....). Une fois l'objectif défini, voici des points clefs pour aider à la décision d'une des trois villes. Des tailles similaires: Ce sont trois grandes villes américaines avec Détroit 680 000 habitants, Memphis 655 000 habitants, Cleveland 390 000 habitants. Des croissances de population différentes: La population depuis 2010 est stable (+0,02%) pour Memphis et en décroissance pour Cleveland ( -5%) et Détroit (-10,5%), Les Marchés immobiliers de Cleveland et Détroit sont donc plus risqués pour un primo-investisseur. La croissance américaines est de 5%. Des revenus par foyer différents: le revenu moyen des foyers est de 26100$ pour Détroit et Cleveland et 37100$ pour Memphis. Memphis a donc une population plus riche que celle de Détroit et Cleveland. le revenu moyen par foyer américain est d'environ 57K$ Un taux de chômage différents: Le plus important est à Détroit (8,9%) puis Cleveland (6,5%) et enfin Memphis (4,6%) Un taux de vacance différent: La vacances est de 29 %, 20% et 16% pour respectivement Détroit, Cleveland et Memphis. Ainsi Memphis permet de garantir dans le temps un revenu plus sûr que les deux autres villes. Le taux de vacance moyen américain est de 12,2%. Des Prix moyens différents : Le prix moyens des maisons est de 54 K$ pour Détroit et Cleveland contre 82K$ pour Memphis. Le ticket d'entré est donc plus important sur Memphis. Le prix moyen américain est 220K$ . Des taux d'appréciation différents : Le taux est de 22%, 10% et 6% pour respectivement Détroit, Cleveland et Memphis. Les villes de Cleveland et Détroit ont été très sinistrées lors des subprimes contrairement à Memphis. Les taux de croissance importants sont donc des rattrapages. Le taux d'appréciation moyen américain est de 7,7%. Des rendements différents: Si Détroit offre actuellement des rendement moyen voisin de 15%, Cleveland est à 13% et Memphis à 10%. Mais attention comme dans tout investissement plus le rendement est élevé plus le risque est important. Conclusions : Détroit et Cleveland semblent des villes à potentiels Futurs de plus valus mais elles restent plus risquées que Memphis. L'investissement est à long terme sur Détroit et Cleveland. Il faut faire attention aux cycles économiques qui varient environ tous les 7ans. Memphis semble la ville avec le plus de compromis et plus sécuritaire.(Population, Chômage, Revenu, Vacance) Détroit et Cleveland restent des villes pour investisseurs confirmés. Ces informations sont des moyennes et sont à détailler ensuite par "conté", quartier et rue. Les chiffres peuvent varier du simple au double. Même à Memphis, il y a des quartier en décroissance (-20%) et d'autre en croissance (+20%). Il est encore possible de trouver des maisons entre 50 et 80K$ sur Memphis. Il faut faire appel à des entreprises expérimentées pour sélectionner un bon investissement qui correspondra à l'objectif souhaité. Faire directement soit même son investissement présente un fort risque de se tromper et de perdre tout ou partie de son capital. Nous pouvons vous aidez à trouver de bon investissement sur Memphis, une maison 3 chambres, 1 salle de Bain, d'environ 100m2 à 50 à 80 K$ avec un revenu locatif de 10% brut et une plus valus moyen terme intéressante. N’hésitez pas à nous contacter.
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Trump ça Marche!18/5/2019 Même si les américains ne l’apprécie pas, avec Trump ça marche. C’est une machine à fabriquer de l'emploi qui fonctionne en permanence. Le taux de chômage à un minimum historique 3.6 % en avril 2019 et une croissance impressionnante de 3%, sans inflation ni tension financière alarmante. Le président américain, avec son sens de la nuance habituel parle de performance historique et les personnes qui annonçaient un dérapage de l’économie américaine dans les 18 mois, sous la conduite de Trump, deviennent de moins en moins audibles. Investir aux USA est un moyen de profiter de cette performance qui ne l'est plus en Europe et notamment en France. L'immobilier devrait encore progresser dans les prochaines années avec la fin de la crise des subprimes. Investir aujourd'hui c'est gagner demain.
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Ou investir en 2019?7/5/2019 Vous avez des liquidités et vous ne savez pas ou les investir? L'investissement dépend de votre objectif. Faire grossir son patrimoine : Si vous souhaitez continuer à faire grossir votre patrimoine sans en tirer profit immédiatement, il faut investir en France dans un quartier que vous connaissez, ou vous pourrez faire vous même la gestion. Pour permettre d'accélérer votre enrichissement, il est intéressant d'emprunter car les taux sont encore faible. Néanmoins, les rendements en France restent faible (3 à 5%) car le prix de l'immobilier est cher, les loyers sont parfois plafonnés, les locataires sont surprotégés, les taxes pour le propriétaire augmentent fortement, les avantages fiscaux diminuent et les contraintes augmentent. Le taux de chômage est de 8.8% environ en 2019, le risque d'impayé est fort. Les locataires peuvent difficilement être expulsés en cas d'incident, faisant chuter très fortement la rentabilité! Profiter de son argent sans perdre le capital: Si vous souhaitez profiter de vos investissements, il faut pensez à investir aux États-Unis. En effet, la crise de 2007-2008 à fait chuter le marcher de 30 à 40% et si les prix ont globalement augmentés, il reste des villes, des quartiers ou il y a du potentiel de rendement voir de plus-value. Le taux de chômage est de 3.8% en 2019. Les locataires en cas de défaillance de payement sont rapidement expulsés (-de 1 mois). L'accès aux petits crédits est difficiles (<100K$), les taux sont importants (+4%) , imposant ainsi aux Américains de louer leur logement. Les rendements locatifs peuvent être supérieurs à 6% et l'investissement commence à partir de 50K€ pour une maison 3 chambres. La distance et la langue imposent de bien s'entourer pour réussir ses investissements et garantir un rendement le plus performant. Alors quelles sont les villes et quels sont les quartiers ou il faut investir? La distance et la langue imposent de bien s'entourer pour réussir ses investissements et garantir un rendement le plus performant.
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Ou investir son cash en 2019?7/5/2019 On se pose souvent la question, ou dois-je investir mes liquidités pour assurer une profitabilité acceptable? Tous le monde sait maintenant qu'il ne faut pas le laisser sous le matelas ou dans un coffre ou il va dormir et s’effriter au cours du temps. En effet le cout de la vie augmente de jour en jour et le pécule que nous avons à ce jour ne vaudra plus rien dans plusieurs dizaines d'années. Avant de commencer à investir son cash, il faut conserver des liquidités pour un accident de parcours ( urgence, incident familiale, opération de santé..). Le montant à mettre de coter est fonction de son environnement et couverture sociale. Ces liquidités doivent restées disponibles à tout moment. Les placements financiers sont des moyens de faire fructifier ses liquidités, souvent bloqués entre 5 et 8 ans ces placements peuvent rapporter entre 3 et 6% mais le rendement est aléatoire et il faut attendre la fin du contrat pour toucher le capital et les intérêts. Rares sont ceux avec rente! L'investir dans l'immobilier de particulier en France, c'est possible mais les rendements sont voisins de 3 à 4% dans le meilleur des cas et le minimum est de 100K€ à ce jour. Un avantage, vous pouvez emprunter. Il faut néanmoins faire attention à l'évolution de la fiscalité en France qui bascule du locataire au propriétaire. Il faut aussi faire attention aux impayés car les locataires en France sont surprotégés. L'investir aux USA, c'est possible, facile et sans souci si on sait s'entourer. On trouve des Maisons à moins de 50K€ avec un rapport locatif net supérieur à 6%. Conclusions: Après avoir mis les liquidités sécuritaires en place, vous pouvez investir vos liquidités dans l'immobilier en France si vous avez la capacité d'emprunt ou aux USA dans le cas contraire.
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Investir dans le Neuf ou l'ancien?4/5/2019 Quand on investi dans l'immobilier en France, pour se créer un revenu complémentaire, on se pose souvent la question suivante.
Faut il investir dans un bien neuf ou un bien ancien? Les avantage des biens anciens sont les suivants: Il y a plus de biens anciens à vendre que de biens neufs, le choix est donc plus important dans l'ancien. Les biens anciens sont généralement sur des emplacements mieux situés que ceux des biens neufs. Le prix d'un bien ancien est généralement moins cher de 25 à 30% que le même neuf. Le rendement locatif d'un bien ancien est meilleur que celui d'un bien neuf. Le financement d'ancien à rénover est possible permettant un prix d’acquisition plus faible. Une négociation des prix est plus facile pour l'achat d'un bien ancien. Les avantages des biens neufs sont les suivants: Les frais de notaire sont moins élevés pour un bien neuf qu'un ancien.(écart de 6 à 8%) Il y a des programmes de biens neufs avec TVA réduite (5.5 au lieu de 20%) Il n'y a pas de frais de rénovation et de mise aux normes pour un bien neuf. Les biens neufs peuvent avoir des avantages fiscaux (avec contraintes de rendement et durée). La taxe Foncière est exonérée pendant 2 ans pour les biens neufs. Conclusions: L'avantage global est à l'acquisition de biens dans l'ancien qui permettra un rendement effectif meilleur pour un montant d'investissement équivalent. Dans tous les cas, il faut s'investir dans sa recherche et créer l'opportunité.
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Il est possible d'investir sur des supports à rentabilité garantie. Ces placements permettent de ne pas avoir de frais de gestion supplémentaire. Ils sont intéressants pour des faibles montants de placement (10 à 100K€). En effet, si vous investissez dans des biens immobiliers aux états unis en direct, vous aurez à créer une LLC qui va vous couter entre 1500 et 2500$ par an pour les frais juridiques et comptables qui représente 1 à 3% de rentabilité/an. Vous devrez investir au minimum 50K€. Vous aurez à créer un compte Bancaire américain qui vous coutera entre 50 et 150$/an. Vous aurez à surveiller le Property Manager, les couts de l'assurance... Vous aurez à communiquer en Anglais avec les intervenants Américains. Si vous n'achetez qu'un ou deux biens votre risque d'aléa est augmenté, une absence de locataire peut vous couter jusqu'à 2 % de rentabilité et il y a des travaux en plus qui peuvent couter jusqu'à 3% de rentabilité lors du changement de locataire. La rentabilité net en sera réduite ou aléatoire. Conclusion : Le placement garanti développé par l'entreprise est donc un moyen de placer son argent avec un rendement garanti de 4 à 6% par an sans souci. Ces placements sont plus performants que l'inflation, le livret A, les obligations et qu'un investissement immobilier en France ou aux états unis pour les sommes inférieures à 200K€. Il offre un avantage supplémentaire : une rente périodique N’hésitez pas à me contacter.
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Investir à Maurice17/4/2019 Dans une conjoncture difficile en Europe où la pression fiscale, sociale et morale est importante, on peut avoir envie d’un bout de Paradis dans les iles. Vous avez la possibilité d’investir à l’Ile Maurice. Si vous investissez plus de 500 000 US$ vous avez la possibilité d’acheter une carte de résident pour un montant de 25000 US$ vous donnant le droit de séjourner plus de 6 mois par an de façon permanente à l’Ile Maurice. Il existe une convention fiscale avec la France évitant la double imposition. La TVA est de 15% comme l’impôt sur les revenus locaux. Un abattement est fait pour les revenus étrangers, permettant d'avoir une fiscalité allégée, pas de taxe foncière, pas d'impôt sur les plus-value.
Vous avez la possibilité de louer à long terme votre Villa, la rentabilité Brut peut être de 4 à 5%. La location à court terme est possible aussi.
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Attention aux rentabilités annoncées10/4/2019 Certaines sociétés peu scrupuleuses vous vendent du rêve, des rentabilités locatives de 8 % et plus sur Memphis, Atlanta, Détroit.... Soyez vigilants, en effet les rentabilités nettes annoncées ne sont généralement pas les réelles. Les vendeurs mentionnent des rentabilités en ne tenant compte que des 12 mois de loyers encaissés, de la taxe foncière et des frais partiels du management de la propriété. La société oublie volontairement les absences de locataire qui sont fréquentes aux USA qui représente 1 mois tous les 13 à 24 mois de locations, mais aussi les travaux d'entretien qui peuvent représenter 1 à 2 mois de locations, les frais de recherche de locataire qui représentent 0.5 à 1 mois de location.
Les sociétés annoncent aussi un prix d'achat sans les frais de mandats. Conclusion: Avant de prendre un partenaire pour investir, analysez correctement le taux de rendement annoncé. N'hésitez pas à me contacter.
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Acheter ou Louer son logement?28/3/2019 Bonjour,
Vous pensez acheter votre premier bien immobilier pour vous loger. Vous voulez éviter de payer un loyer pour rien. Cette décision va générer une dette et aucun revenu en face. Acheter son logement n'est pas le meilleur moyen pour s'enrichir. Prenons un exemple: vous souhaitez acheter un appartement T2 à Lyon pour 170 000€+ Frais de notaire 8500€ environ. Vous décidez d'emprunter sur 20 ans à 2% une assurance de 0.5% soit une échéance d'environ 945€. Vous devez ajouter à ce montant la Taxe foncière de 128€/mois et des charges d'environ 128€/mois soit au total 1200€ environ. Votre salaire minimum devra être de 3600€/mois net pour emprunter. Quelque temps après vous allez vous marier, faire des enfants et vous devrez changer d'appartement. Vous n'êtes pas certain de faire une plus-value, il va falloir éventuellement faire un prêt relais. Si vous perdez votre emploi dans les premières années, vous risquez d'être en difficulté financière. Si vous revendez votre appartement 200 000€, vous aurez économisé 130 000€ ( Notaire, TF et charges déduites sur les 20 ans) Si vous louiez ce même appartement vous payeriez environ 575€ de loyer, votre revenu minimum serait de 1850€. Si vous gagner 3600€/mois, vous pourrez mettre 625€ de coté et acheter 6 ans après une maison aux États Unis de 45 000€ qui vous rapportera + de 2700€/an puis 6 ans après refaire un investissement de 45 000€ et 6 ans après refaire un investissement de 45 000€. au bout de 18 ans vous avez un revenu de plus de 8000€/an à vie. Si vous décidez de changer de logement, il n'y aura aucun cout et aucun délai. Si vous perdez votre emploi, vous n'aurez qu'a réduire la somme économisée. Au bout de 20 ans vous aurez 130 000€ de valeur immobilière sans compter la plus valus possible et 15 000€ de coté. Vous aurez un revenu global de 4250€/mois vous permettant d'emprunter plus pour continuer à investir et ainsi devenir financièrement indépendant. Conclusion: Mieux vaut louer son logement et investir à but locatif, on assure ainsi une diversification de ses revenus, une sécurisation, une rente à vie et un enrichissement. Alors devenir riche c'est facile mais il faut dans tous les cas travailler pour constituer son économie et permettre un investissement. |