Richard Vandevelde
Investisseur en immobilier à 22 ans + 30 d'expérience Archives
Mars 2020
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Il n'est pas facile de choisir la ville où investir aux états- unis. Trois villes intéressantes dans les quelles on peut vous proposer d'investir : Détroit, Cleveland ou Memphis. Bien sûr ce ne sont pas les seules villes où l'on peut placer son argent mais c'est celles dont on entend parler le plus.
Quelques informations pour 2018-2019. Dans tous les cas l'objectif avant d'investir doit être clairement défini. ( rente ou plus valus, Taux de rendement....). Une fois l'objectif défini, voici des points clefs pour aider à la décision d'une des trois villes. Des tailles similaires: Ce sont trois grandes villes américaines avec Détroit 680 000 habitants, Memphis 655 000 habitants, Cleveland 390 000 habitants. Des croissances de population différentes: La population depuis 2010 est stable (+0,02%) pour Memphis et en décroissance pour Cleveland ( -5%) et Détroit (-10,5%), Les Marchés immobiliers de Cleveland et Détroit sont donc plus risqués pour un primo-investisseur. La croissance américaines est de 5%. Des revenus par foyer différents: le revenu moyen des foyers est de 26100$ pour Détroit et Cleveland et 37100$ pour Memphis. Memphis a donc une population plus riche que celle de Détroit et Cleveland. le revenu moyen par foyer américain est d'environ 57K$ Un taux de chômage différents: Le plus important est à Détroit (8,9%) puis Cleveland (6,5%) et enfin Memphis (4,6%) Un taux de vacance différent: La vacances est de 29 %, 20% et 16% pour respectivement Détroit, Cleveland et Memphis. Ainsi Memphis permet de garantir dans le temps un revenu plus sûr que les deux autres villes. Le taux de vacance moyen américain est de 12,2%. Des Prix moyens différents : Le prix moyens des maisons est de 54 K$ pour Détroit et Cleveland contre 82K$ pour Memphis. Le ticket d'entré est donc plus important sur Memphis. Le prix moyen américain est 220K$ . Des taux d'appréciation différents : Le taux est de 22%, 10% et 6% pour respectivement Détroit, Cleveland et Memphis. Les villes de Cleveland et Détroit ont été très sinistrées lors des subprimes contrairement à Memphis. Les taux de croissance importants sont donc des rattrapages. Le taux d'appréciation moyen américain est de 7,7%. Des rendements différents: Si Détroit offre actuellement des rendement moyen voisin de 15%, Cleveland est à 13% et Memphis à 10%. Mais attention comme dans tout investissement plus le rendement est élevé plus le risque est important. Conclusions : Détroit et Cleveland semblent des villes à potentiels Futurs de plus valus mais elles restent plus risquées que Memphis. L'investissement est à long terme sur Détroit et Cleveland. Il faut faire attention aux cycles économiques qui varient environ tous les 7ans. Memphis semble la ville avec le plus de compromis et plus sécuritaire.(Population, Chômage, Revenu, Vacance) Détroit et Cleveland restent des villes pour investisseurs confirmés. Ces informations sont des moyennes et sont à détailler ensuite par "conté", quartier et rue. Les chiffres peuvent varier du simple au double. Même à Memphis, il y a des quartier en décroissance (-20%) et d'autre en croissance (+20%). Il est encore possible de trouver des maisons entre 50 et 80K$ sur Memphis. Il faut faire appel à des entreprises expérimentées pour sélectionner un bon investissement qui correspondra à l'objectif souhaité. Faire directement soit même son investissement présente un fort risque de se tromper et de perdre tout ou partie de son capital. Nous pouvons vous aidez à trouver de bon investissement sur Memphis, une maison 3 chambres, 1 salle de Bain, d'environ 100m2 à 50 à 80 K$ avec un revenu locatif de 10% brut et une plus valus moyen terme intéressante. N’hésitez pas à nous contacter. |