Richard Vandevelde
Investisseur en immobilier à 22 ans + 30 d'expérience Archives
Mars 2020
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Optimiser ma fiscalité!12/5/2019 Si on doit investir sur des biens immobiliers pour se constituer une rente, il faut se poser la question de l'imposition qui peut influer sur la rentabilité. Si on paye des impôts c'est qu'on gagne de l'argent. Mais il faut aussi optimiser sa fiscalité pour améliorer sa rentabilité. La question qui se pose : ou dois je avoir mes biens pour optimiser ma fiscalité? Nous partirons sur le postulat d'un revenu identique en France ou aux États-Unis. Barème en France 2018 La France à décider de réduire la fiscalité de l'impôt sur les petit revenus en supprimant la tranche <9800€, la tranche suivante est à 14% jusqu'à 27086€, 30% pour les revenus entre 27086 et 72 617€, 41% pour les revenus compris entre 72617 et 153783€ et 45% au delà. Il y a la CSG/CRDS sur les revenus immobiliers qui sont de 17,5% actuellement. Ce taux devrait être réduit à 7.5% en 2019 (à confirmer). Il y a aussi l'IFI qui varie de 0 à 1.5% en fonction de la valeur du patrimoine. Barème aux USA en 2018 Les USA ont une imposition de 10% pour les revenus < $9525, 12% pour ceux entre $9525 et $38 700, 22% pour es revenus compris entre 38 700 et $82 500, 24% pour ceux jusqu'à $157500, 32% jusqu’à $200 000, 35% pour ceux entre $200 000 et $300 000 et 37% au dessus. Dans certain état il y a un impôt sur la Fortune celui ci est généralement de 0.25% de la valeur des biens qui peut se traduire par un 2.5 à 3% d'impôt sur les revenus supplémentaires. On note que le taux maximum aux USA est inférieur de 25.5% à celui de la France ce qui représente environ 70% d'imposition en France. (37%-62.5%)/37%. Si on fait une simulation de revenu comparative, on notera que l'impôt pour les mêmes revenus aux États-Unis est inférieur d'au minimum 70% et peut monter jusqu'à 135% en fonction du revenus. Pour revenu de 50 000€ en France l'impôt sera de 17890€ et ne sera que de 7374€ aux USA. Notez que qu'il existe une convention fiscale entre la France et les États-Unis. Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous payerez 7374€ aux USA et le complément en France soit 10 516€. Si vous êtes fiscalement domicilié aux USA vous ne payerez que 7374€ d'impôt. Conclusion: Si vous êtes domicilié en France l'imposition sera identique en France ou aux USA. Mais comme nous l'avons vu dans un précédent blog, les revenus aux USA sont supérieurs aux USA par rapport à la France. Il faut donc investir aux USA même si on paye plus d'impôt en France.
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Nous avons vu dans un précédent blog qu'il est nécessaire d'avoir économisé environ 285 000€ pour obtenir une retraite de 1000€/mois environ. Bien évidement si le besoin défini est de 3000€/mois, il sera nécessaire d'avoir environ 855K€ de coté pour partir en retraite. Nous avons vu qu'il est nécessaire dans le meilleur des cas d'économiser (et de placer correctement) 105€ mois pendant 45 ans. Comment faire pour réduire son effort d'épargne? Il faut augmenter la mise de départ! En effet si on place 15000€ au départ, il ne faudra que 24€ par mois pendant 45ans pour obtenir la même somme soit plus de 285K€ et il ne faudrait que 36 ans d'épargne en plaçant les 105€ par mois. Si on place 50000€ pendant 30 ans, il n'y même aucun effort d'épargne à faire, la somme de 300K€ est obtenue. Si les 50000€ sont placé pendant 45 ans la somme sera de plus de 730K€ pour le départ à la retraite. Conclusion: Augmenter la somme de départ placer permet de réduire très fortement l'effort permanent d'épargne voir le supprimer.
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Combien épargner pour sa retraite22/4/2019 La retraite salariale sera acquise de plus en plus tardivement, elle sera de moins en moins importante et la durée de retraite sera de plus en plus longue (1). Il est donc nécessaire d'épargner pour garantir une vie paisible pour ces vieux jours. Plusieurs questions peuvent se poser. Combien épargner pour ma retraite et quand dois je commencer? Quand dois-je épargner? Le plus tôt possible et dès que je commence à travailler! Plus l'épargne est longue plus la somme finale cumulée est importante. De plus les économies régulières génèrent, si elles sont placées correctement, aussi des intérêts permettant d'avoir un capital de départ à la retraite plus important. exemple : vous économisez 100€ par mois pendant 30 ans placé à 2%/an, votre capital sera de 49 350€. Si vous économisez pendant 40 ans votre capital sera de 73 560€ soit presque 50% de plus. Combien dois-je épargner? Le montant à épargner va dépendre du besoin, de la durée de placement et du taux de rendement du placement. Deux stratégies pour définir le besoin, la première est de partir sur votre revenu actuel et de considéré qu'il sera suffisant en tenant compte de l'inflation. La seconde est de définir son besoin futur. On estime que la retraite par répartition sera de 30% de ce montant et 70% sera une retraite par capitalisation (revenu complémentaire). Ainsi si vous avez 1000€ de revenu actuellement, le montant équivalent sera de 1350€ (besoin futur) environ si l'inflation est de 1 % dans 30 ans. Il vous faudrait un revenu complémentaire de 945€ par mois. Si le taux de placement est de 4%, il vous faudra avoir capitalisé un montant de 285 000€ environ. Il faudrait donc placer 410€/mois pendant 30ans à 4% pour obtenir cette somme. Il faudrait par-contre 240€/mois pendant 40ans à 4% pour la même somme et 189€/mois pendant 45ans. Si vous placer votre argent à 6%, il vous faudra mettre seulement 105€/mois pendant 45 ans pour obtenir le même capital. Conclusion: Le besoin doit être défini de manière réaliste. Il est nécessaire d'économiser le plus longtemps possible, au minimum 20% de ses revenues pour constituer dans des conditions normales, un capital qui vous permettra de conserver un train de vie similaire à celui actuel ou 10% si les rendements sont optimisés. Il est nécessaire d'optimiser ses placements pour obtenir un capital le plus important possible. (1) document de travail N°4 du conseil d'orientation des retraites du 21/02/2019
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Economiser pour devenir riche30/3/2019 Bonjour,
Pour devenir riche, il faut commencer par travailler et percevoir une rémunération de son travail. Une fois cette rémunération obtenue, il faut mettre de l'argent de coté. Un montant de 10 à 20% de la rémunération est nécessaire pour constituer un pécule suffisant pour investir ensuite. Il faut économiser le plus tôt possible dès les premières rémunérations perçues. C'est généralement plus facile quand on est jeune car on loge chez ses parents. Pour démarrer dans l'immobilier il faut un pécule minimum de 15-20 000€ qui permettra de faire un apport personnel sur son projet. Pour économiser sans se priver, il faut faire l'analyse de ses dépenses et supprimer ou réduire toutes les dépenses récurrentes et superflues. Quelques idées d'économie : - Acheter des "Nike" ou vêtements de marques ne sert à rien choisir une qualité identique mais moins cher - Acheter un I phone de 700 à 1000€ n’apporte que peu de valeur ajoutée par rapport à un smartphone. - Réduire sa consommation de cigarette 10€/jour c'est 300€/mois et 3600€ par an. - Changer son abonnement de téléphone pour un moins cher - Changer de logement pour se rapprocher de son lieu de travail pour supprimer un véhicule pour un couple ou réduire ces consommations de trajet et de chauffage. |